約10年ほど前の住宅ローンは住宅金融公庫からの借り入れが主流でした。日本の高度成長時代から2000年位まで、公の団体である金融公庫が、資金力がない個人のための住宅の整備を後押しし、公庫用の工事共通仕様書に則り、現場検査を行い、最低限の住宅の質の確保に努めました。もし金融公庫がなく、住宅の融資を全て民間に任せていたとしたら、特に高度経済成長時代、経済性を優先するあまり、モラルのない粗悪品の住宅が濫造されていたのではないかと推測されます。

このように、戦後、金融公庫が果たしてきた役割は重要だったと思いますが、その反面、「ゆとり返済」のように、借り入れから5年間は返済額を低く抑え、5年後から返済額が飛躍的に増える仕組みの返済方法は、高度成長時代ならまだしも、低成長時代には問題を多く抱えるものでした。
また、当初10年間は金利を低く抑えるものの、借り入れ10年後には金利が4％以上になってしまうのも、現在の情勢から考慮すると理不尽だと思います。
結局、住宅金融公庫が主流だった頃は、経済成長と年功序列に伴って給料は必ず上がっていくものという背景があったのでしょう。

さて、現在の情勢はどうなっているのか？
今後、日本は、人口の減少や高齢化、その他要因により、低成長から脱することは難しいことが予想され、長期金利も非常に低く設定されています。
各金融機関の住宅ローンの現在の金利は、景気の低迷と競争の激化ということがあり、金融機関や属性によっては、変動金利で1％、固定金利で2％以内で可能という情勢になっています。
このようななか、10年以上前に高い金利で住宅ローンを組んだ方は、現在の安い金利での借り換えをお勧めします。抵当権を再設定しなければならないなどの手続費用はかかりますが、残債がまだ多くあるようであれば、借り換えしたほうが返済額はずっと低く抑えられます。実際に借り換えする方は多いです。
また、以前と変わってきた傾向として、住宅ローンでは変動金利は安心感がなく消費者から嫌われ、少し前までは固定金利が主流でしたが、当面、長期金利が上がる要因が全く見当たらないことから、金利の安い変動金利の選択が多くなってきました。仮に金利が上がりそうだったら、固定金利に乗り換える方法もあるので、変動金利だからリスクがあるとは一概には言い切れないようです。

住宅金融公庫は小泉内閣時代に廃止の決定がされて、現在は、住宅金融支援機構に業務が引き継がれて、民間の金融機関と提携して、優良住宅取得支援制度として、金融機関の金利から10年間1％引き下げるフラット35S、長期優良住宅の認定を受けた住宅のローンの償還期間を50年にするフラット50などのような事業を行っています。