｢改築｣という言葉は、一般的・世間的には、リフォーム・改修みたいなニュアンスで使われることが多いと思います。｢増改築｣という言葉も同じような意味合いで用いられているのが一般的でしょう。
ところが、建築の法令上、｢改築｣とは、一般的な建築物の建替え、つまり古い建物を壊して、新しい建物を建てることを意味します。但し、建替えることで、建物の用途が変わらない、あるいは規模・構造が大きく変わらない場合のみ、｢改築｣と呼びます。一般的な住宅の建替えはほとんど全て、｢改築｣でしょう。
これに対して、｢新築｣とは、建築物が無かった敷地に、例えば畑や分譲された土地に、建築物を建てることを意味します。また、建物を建替える場合で、従前の用途と違う、あるいは規模や構造が大きく違う建物を建替えする場合も、｢新築｣と呼びます。
一戸建ての住宅を壊して、再度一戸建ての住宅を建てれば｢改築｣、もしアパートを建てることになったら｢新築｣ということになります。
それでは、｢増築｣とは何か？簡単に言えば、建物の床面積を大きくすることです。一般的なイメージで言えば、同一建物に建て増しすることを意味すると思います。では、同じ屋敷内で、例えば住宅の母屋があって、｢物置｣を別棟で新しく建てる場合は何と呼ぶか？これは｢増築｣と呼びます。建築物の新築には間違いないのですが、住宅の母屋と新しく建てる｢物置｣が密接な関係にあり、用途上不可分な関係にあるので、建築の法令上では、｢増築｣と呼びます。
ついでに、｢曳き家｣について説明します。たまに、同じ屋敷内で、建物を動かすことを見たり、聞いたりされる方も多いと思います。これは、建築の法令上、｢移転｣と呼びます。但し、同じ敷地内での｢曳き家｣のみ、｢移転｣と呼びます。敷地が変わってしまう｢曳き家｣は｢新築｣となります。
建築物が｢新築｣｢改築｣｢増築｣｢移転｣それぞれの場合によって、法律の適用が変わったりするので、我々、専門家は、これらを厳密に区分けせざるをえません。例えば、一例を挙げると、市街化調整区域に、住宅を｢改築｣するのと｢新築｣するのでは、全く大違いです。調整区域での｢改築｣は、手続き上、とても簡単に済みますが、｢新築｣となると、様々な要件を満たしてはじめて、建築が許可となります。